2022 年 12 月 4 日,星期日
建设:新尹政府的房地产政策
与历届文在寅政府不同
建设:新尹政府的房地产政策
  • 李敏载
  • May 11, 2022, 09:46
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The author is an analyst of NH Investment & Securities. He can be reached at [email protected] -- Ed.  

 

总统过渡委员会的住房政策提案

总统选举后于3月成立的总统过渡委员会一直在积极与市场沟通新任尹政府的住房政策。据该委员会称,即将上任的政府住房政策与前任文在寅政府的政策在以下三个方面有所不同:1)住房供应扩大; 2)减轻房地产税负; 3) 放松与住房相关的贷款管制。在接下来的段落中,我们将研究上述主要变化的细节。

1) 扩大住房供应:首次新市镇改造和住房租赁法修订

预计尹政府将推进首批新城镇的重建计划,同时解除对重建项目的三大障碍的管制。我们注意到,过渡委员会于 4 月 25 日宣布将审查第一代新城重建计划作为尹政府的中长期政策议程,引发了公众对延误的强烈抗议,从那时起,该委员会匆忙改变了之前的立场,重申尹政府将推进旧新城重建计划,重点是: 1)迅速通过国会新城重建项目特别法案; 2) 制定政府自己的总体规划。相关的特别法案已经提交给国会,其主要目标是取消容积率限制。具体而言,一旦该法案通过,受影响新城的30年以上公寓的容积率将至少提高到300%,而那些位于公共交通热点附近的比例将提高到500%。 .目前第一代新城的容积率分别为盆唐184%、一山169%、坪村204%、山本205%、中洞226%。与此同时,Yoon 提议的重建市场放松管制(例如,放宽预售价格上限,降低旧公寓评估标准中的结构安全权重,以及放宽重建项目的超额利润返还制度)将成为同时进行。

最近,被任命为尹政府第一国土交通部长官的元熙龙表示,鉴于 2020 年 7 月出台的三项“租户保护法”造成的严重市场混乱和混乱,严厉的需要改进(取消或最小化)。上述租户保护法旨在: 1) 在最初的两年租赁合同到期时,赋予租户最多延长两年租约的权利; 2) 在续订月租或‘jeonse’(一次性押金)租约时,将房东的租金涨幅限制在 5% 以下; 3) 要求房东在租约签署后 30 天内向当局报告租金。虽然旨在保护租户免受租赁价格飙升的影响,但这些法律以以下形式对国内住房租赁市场造成了严重的副作用:1) jeonse 租赁价格飙升; 2) 传租更稀缺; 3) 将传租合同转换为月租合同。特别是,鉴于两年前续签的传租合同将不再受 2022 年 7 月起 5% 的租赁价格上涨限制的保护,国内住房租赁市场似乎不可避免地出现严重混乱。短期内,新尹政府将实施权宜之计,包括向自愿延长租赁合同期限、接受低于市场价的传租或将月租合同转为传租合同的房东提供税收优惠。此外,2020 年 7 月取消的公寓登记住房租赁业务系统的恢复计划正在审查中,但仅限于小型(60 平方米或更小)公寓。系统恢复后,已注册的房屋租赁经营者应为其出租物业获得税收优惠(例如,免征综合房地产税计划或转让时的资本利得税),以换取一定水平的租赁价格上涨限制.

2) 房地产:取消对多套房主征收的高额资本利得税并压低房产评估价值

仅通过对执行条例的修正,就可以修改房地产税法规,包括暂时取消对拥有多套住房的业主征收的高额资本利得税,以及压低作为征税基础的评估财产价值。根据现行所得税法,对独居业主征收 6~45% 的资本利得税,对两居和三居业主分别征收 20%p 和 30%p 的附加税。然而,在 Yoon 政府的领导下,从 5 月 10 日开始,多户住宅业主将免除一年的附加费。根据这项豁免,政府可以在未经国会批准的情况下单方面实施,两套住宅的业主或更多房屋在出售房产时将支付高达 45% 的资本收益。多户业主也将有权享受长期持有财产的特殊扣除规则,根据该规则,在处置拥有三年或三年以上的财产时,最多可扣除资本收益的 30%。

在他的竞选活动中,新总统承诺将评估的财产价值降低到 2020 年的水平,并调整公平市场价值比率。在他上任后不久,预计他将通过对执行条例的修正案来履行他的承诺。但是,预计需要时间来兑现他的另一项承诺,即整合综合房地产持有税和财产税,因为这需要修改法律。

3) 房地产:放宽 LTV 和 DSR 法规

放宽贷款价值比 (LTV) 和偿债比率 (DSR) 法规正在讨论中,作为放松房地产贷款管制的一种方式。首次购房者的 LTV 比率上限可能会提高到 80%(目前为 60~70%)。在监测 DSR 法规是否生效后,新政府将实施其计划:1)对全国首次购房者以外的人应用 70% 的统一 LTV 比率上限; 2) 根据拥有的房屋数量,对多户住宅业主应用 30% 或 40% 的 LTV 比率上限。此外,在计算年轻借款人的 DSR 时,他们未来的收入将得到更准确的反映。 DSR 是根据借款人的总债务(包括抵押贷款、信用贷款、证券支持贷款等的本金和利息支付)除以其年收入的总和计算得出的。根据 DSR 规定,借款人的收入越低,他们获得贷款的难度就越大。由于年轻一代的收入往往低于老一代,因此可以向他们提供的信贷也较少。目前,债务为 W2 亿或以上的企业需缴纳高达 40% 的 DSR,但从 7 月起,债务为 W1 亿或以上的企业将适用相同的百分比。因此,即使放宽 LTV 规定,除非 DSR 规定也放宽,否则个人可以借入的金额应该不会有太大变化。 LTV 和 DSR 法规的变化对于促进非投机买家的购买至关重要。